Come aprire un hotel

Il covid prima e l’aumento dei prezzi dell’energia poi, hanno dato un duro colpo al settore alberghiero, che tra fallimenti e chiusure preventive soffre oggi di un periodo molto confuso.

Secondo molti analisti una fase di depressione porta spesso alla ripresa, in un ciclo economico che può dare grandi soddisfazioni a chi decide di investire in modo oculato sfruttando le nuove potenzialità offerte dal mercato nel settore alberghiero.

Alla luce di ciò, vale la pena investire nel settore alberghiero e aprire un hotel?

La ripresa nel comparto alberghiero in Italia

Dando uno sguardo ai dati del 2° rapporto sul mercato immobiliare 2022 presentato il 7 luglio 2022 a Milano nel corso di Hospitality Forum 2022, gli investimenti mondiali del 2021 sono raddoppiato rispetto al 2020.

L’aumento del fatturato 2021 rispetto al 2020 di oltre il 65% conferma il trend positivo di ripresa. Ci si aspetta una crescita del fatturato del 25% nel 2022, con quote simili rispetto al lontano 2018.

Hotel: il lusso spinge il mercato

Sempre secondo lo stesso rapporto, in Italia gli investimenti si sono concentrati principalmente sull’offerta a tre, quattro e cinque stelle, ed in particolare sulle zone di eccellenza, per un totale di oltre 11.400 camere e 16,8 miliardi di euro, soprattutto di origine straniera. Gli investitori tendono a rifugiarsi nel mercato del lusso perché il target è meno sensibile alle oscillazioni del mercato.

Se da un lato il mercato ha perso la facoltosa clientela russa per la difficile situazione geopolitica internazionale, è anche vero che vi è la tendenza a ricercare nell’ospitalità di lusso maggiori garanzie in termini di procedure di sanificazione. Inoltre il mercato dell’offerta turistica di fascia economica si è ridotta drasticamente, a partire dall’aumento sensibile dei prezzi delle compagnie low-cost.

Nicchie di mercato e trend 2022

Il mercato del lusso è senza dubbio il driver del momento, e si possono trovare in questa fase post-covid interessanti proposte sul mercato immobiliare. I costi di investimento, però, sono alti così come lo sono i rischi associati ad una operazione imprenditoriale di questo tipo.

L’imprenditore che ha interesse nell’aprire un hotel nel 2022 potrebbe invece sfruttare alcune nicchie di mercato e trend di sicuro interesse. In particolare il mondo del bleisure e del turismo sostenibile.

Bleisure

Si tratta della combinazione fra viaggio di piacere (leisure) con viaggio per lavoro (business). La combinazione fra svago ed affari è un trend importante nel 2021/2022 ed è probabile che questo trend continui nel prossimo futuro. Ne consegue che un’offerta destinata ad un lavoratore in trasferta possa essere un’idea vincente. Quindi connessione veloce, sala destinata alle postazioni di lavoro, posizione pratica per raggiungere i centri del business, etc..

Turismo sostenibile

Secondo dati della ricerca realizzata da Booking.com per il 2021, “Il 92% dei viaggiatori italiani pensa che viaggiare in modo sostenibile sia d’importanza vitale “. La stessa ricerca conclude che più della metà (59%) desidererebbe maggiori opzioni di viaggio sostenibili disponibili.

Dati i trend di interesse in crescita, ne consegue che il turismo sostenibile possa essere considerata una valida opportunità.

Resort

Il resort non è un asset class nuovo nello scenario turistico alberghiero, ma rappresenta un’indubbia opportunità, in particolare per i grandi investitori alla ricerca di trophy assets a sconto, ma soprattutto resorts “Sun & Beach”.

Un segmento di offerta che dopo la crisi sta riscuotendo grande interesse, e che, secondo diversi analisti, spingerà non poco le transazioni nel settore da parte di  fondi internazionali e brand del lusso nei prossimi anni.

Non rappresenta, altresì, un opzione per budget medi o medio-bassi.

Hotel con piscina

L’hotel con piscina è senz’altro in forte trend nel 2022. Se l’interesse è stato stabile fin dal 2015, quest’anno, probabilmente per effetto del Covid, ha raggiunto un numero di ricerche notevoli: da una media di 1000 con brevi picchi nel periodo estivo di 10.000 a quasi 50.000 nell’estate 2022. Sicuramente un’opportunità da tener presente.

Come aprire un hotel: la guida OpenFinanza 2022

Di seguito vi illustriamo in una breve guida i passi fondamentali da fare per aprire un hotel. Noi consigliamo, come primi step, di effettuare anzitutto indagini di ordine valutativo:

• individuazione del target di riferimento
• la scelta della tipologia di struttura (sulla base delle precedenti valutazioni)
• l’identificazione della location
• stima approssimativa dell’investimento
• la ricerca dell’immobile

Una volta svolte queste analisi e trovato l’immobile che può fare al caso nostro, è opportuno redigere un business plan dettagliato, che potrà essere utilizzato per definire la concretezza del progetto imprenditoriale oltre che per richiedere un finanziamento alle banche o a un business angel per l’operazione.

Solo successivamente si passa agli aspetti operativi:

• acquisto o affitto dell’immobile / Acquisto contratto di gestione
• determinazione dei servizi offerti
• ristrutturazione, arredo e impianti
• apertura società ed adempimenti burocratici
• scelta dei fornitori
• selezione e gestione del personale

P.S. In realtà un’imprenditore con esperienza nel settore potrebbe ritenere conveniente partire dalla ricerca di opportunità sul mercato immobiliare per poi effettuare le dovute valutazioni di ordine economico-finanziario.

1. Individuazione dell’ambito geografico

Il primo passo è individuare l’ambito geografico entro il quale vogliamo sviluppare la nostra nuova attività. In buona sostanza, i limiti geografici oltre i quali non siamo disposti a prendere in considerazione. Più tale limite è ridotto, più saranno facili le fasi successive. Limitarsi ad una città ben specifica, per esempio, è senz’altro un ottimo punto di partenza.

In questa fase si analizzano i dati relativi a:

• attrattività turistica delle sotto-zone (in cui divideremo il nostro ambito geografico)
• prossimità delle attrazioni turistiche e/o centri di interesse
• costi medi degli immobili
• tipologie di immobili
• accessibilità viaria
• collegamenti per stazioni e aeroporti
• servizi di prossimità

Ciò però vale se il nostro target di riferimento è il turismo culturale interessato alle città d’arte, come Roma o Firenze. Il discorso è ben differente se ci orientiamo ad esempio verso un resort “Sun & Beach” come tipologia di offerta, in quanto in questo caso l’elemento trainante è la presenza della spiaggia, e dovremo necessariamente ampliare non di poco il nostro raggio di azione.

2. Individuazione del target di riferimento

All’interno di un determinato ambito geografico (già discriminante quanto più tale ambito sia ridotto) è fondamentale individuare il target di riferimento a cui siamo orientati di destinare la nostra offerta. Sarà proprio in base al target di riferimento che sceglieremo la tipologia della struttura, che approfondiremo nel prossimo capitolo.

L’obiettivo è identificare uno specifico segmento di mercato a cui corrisponde un determinato profilo utente.

La profilazione di tale target potrà essere definito da variabili che saranno utili a definire alcuni specifici aspetti utili alla scelta della tipologia della struttura:

3. Scelta della tipologia della struttura

Esistono diverse tipologie di strutture adatte ad offrire alloggio a turisti. Dal B&B all’albergo a cinque stelle con SPA e piscina, il ventaglio di possibilità è ampio. Ognuna prevede specifici dettagli da tenere in considerazione perché coprono specifiche esigenze dei potenziali clienti.

Qui di seguito abbiamo elencato le varie tipologie di alberghi, specificando per ogni soluzione il relativo target di utenza ed i prezzi medi giornalieri per una stanza doppia.

Tipologie di alberghi

Per le normative relative alle tipologie di offerta alberghiera si fa riferimento al decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79 (link alla Gazzetta Ufficiale), che distingue quattro tipologie di strutture ricettive:

• strutture ricettive alberghiere e paralberghiere
• strutture ricettive extralberghiere
• strutture ricettive all’aperto
• strutture ricettive di mero supporto

Rientrano nelle strutture ricettive alberghiere e paralberghiere:

• alberghi
• motels
• villaggi-albergo
• residenze turistico alberghiere
• alberghi diffusi
• residenze d’epoca alberghiere
• bed and breakfast organizzati in forma imprenditoriale
• residenze della salute – beauty farm
• ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o più delle precedenti categorie

È da considerare che tale decreto è subordinato alle regolamentazioni specifiche di competenza delle singole regioni. Esamineremo quindi unicamente alcuni esempi specifici per ogni tipologia.

Albergo

Affinché una struttura ricettiva sia considerata un albergo deve necessariamente prevedere:

• un numero uguale o maggiore di 7 camere
• almeno un servizio igienico ogni 10 posti letto
• un lavabo con acqua corrente calda e fredda in ogni stanza
• almeno un locale ad uso comune
• impianti tecnologici e numero di addetti adeguati e qualificati al funzionamento della struttura

Motel

Un motel (anche motor hotel o autostello) è una struttura ricettiva alberghiera situata in genere nei pressi di importanti arterie stradali o lungo le autostrade. Sono principalmente utilizzati per soggiorni di una singola notte per trovare ristoro durante un viaggio o in coppia, per vivere momenti piacevoli. Spesso sono legati a servizi di riparazione e di rifornimento di carburante.

Villaggio albergo

I villaggi albergo sono una tipologia di struttura ricettiva caratterizzata da più stabili facenti parte di uno stesso complesso e dalla centralizzazione dei servizi.

Requisiti minimi obbligatori (regione Campania):

• almeno sette camere destinate alla ricettività
• almeno un servizio igienico ogni dieci posti letto
• un lavabo con acqua corrente calda e fredda per ogni camera
• un locale ad uso comune

Residenza turistico alberghiera

La residenza turistico alberghiera (anche albergo residenziale) sono simili ai villaggi albergo. È distribuita su più stabili o parti di stabili, ma si distingue da dai villaggi albergo per la tipologia alloggiativa: unità abitative arredate dotate di servizio autonomo di cucina anziché camere d’albergo.

Requisiti minimi obbligatori (regione Liguria):

• non meno di 7 unità abitative da uno o due locali
• cucina o posto-cottura per unità abitativa
• Unità abitative di tre locali non superiore al 30% del totale degli alloggi

Albergo diffuso

Simili ai villaggi albergo, gli alberghi diffusi si differenziano da essi principalmente per il contesto urbano a cui sono destinati.

Requisiti minimi obbligatori (regione Campania):

• Camere dotate di w.c., bidet, lavabo, vasca da bagno o doccia. Cucina autonoma o posto cottura aggiuntivi in caso di alloggi
• Totale alloggi minore del 40% dell’intera capacità ricettiva dell’albergo diffuso
• Minimo 7 unità abitative, di cui 5 camere
• Almeno due edifici autonomi ed indipendenti
• Ufficio di ricevimento a meno di 300 metri lineari dalle strutture
• Strutture al 70% all’interno del perimetro del centro storico
• Camere singole di dimensioni maggiori di 8mq, camere con due letti minimo 14mq

Country house – residenza rurale

Le country house (residenze rurali o residenze di campagna) sono strutture ubicate al di fuori dei centri urbani in contesti rurali di interesse naturalistico e paesaggistico. Possono essere comprese all’interno di un singolo fabbricato o distribuite fra più immobili limitrofi facenti parte dello stesso nucleo rurale.

Esse sono finalizzate alla fruizione di beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio rurale, offrendo in genere (ma non necessariamente) attività didattico ricreative, ludiche e sportive. Non possono essere localizzate in fabbricati rurali a servizio di aziende agricole.

Requisiti minimi obbligatori (regione Lazio):

• Estensione pertinenza di terreno non inferiore a 5000 mq
• capacità massima di 30 posti letto

4. Scegliere la location

“There are three things that matter in property: location, location, location.”
(“Esistono tre cose fondamentali nella gestione immobiliare: location, location, location.”)

Conrad Hilton, autobiografia “Be my guest” – 1957

In base alle valutazioni precedenti si procede alla fase più lenta e complessa quando si vuole aprire un’hotel: la ricerca della location. Essendo la posizione una dei criteri di scelta principali della clientela, è fondamentale valutare attentamente tale aspetto. Da questa potrà dipendere il successo o l’insuccesso dell’impresa.

In particolare è necessario studiare:

• vicinanza a punti di interesse (turistico, commerciale)
• collegamento con trasporto pubblico
• collegamenti per stazioni e aeroporti
• servizi nelle vicinanze
• competitors

Una “best practice” è individuare una zona che non riesca a coprire la richiesta del mercato. Ciò ci permette di non dover necessariamente fare grandi sforzi per differenziarci e/o superare a livello qualitativo i competitors e ci consentirà di investire con una componente rischio relativamente bassa. Ciò sarà possibile se conosciamo bene le zone di nostro interesse e monitoriamo la saturazione dell’offerta sui diversi portali di comparazione prezzi di hotel (da Hotel.com a Trivago.it, da Booking.com a Kayak.com).

Aspetto economico

Per avviare un’attività alberghiera, l’aspetto economico è l’elemento fondamentale da cui partire una volta che abbiamo un’idea chiara della tipologia di investimento che vogliamo affrontare.

Stima dell’investimento

Fattore rischio

Prima di valutare ipotesi di investimento è opportuno definire la propria capacità di investimento, ed in particolare il fattore rischio.

Nel recente periodo gli italiani hanno maturato una certa avversione al rischio, prediligendo gli investimenti in strumenti finanziari più sicuri (conti deposito, fondi monetari, obbligazioni, titoli di stato, buoni fruttiferi postali) e diversificando i propri assets.

Se da un lato tali strumenti finanziari rappresentano investimenti a basso rischio, investire nel comparto alberghiero presenta rischi elevati, ma allo stesso tempo ottime opportunità di ritorno economico.

Sulla base di quanto detto, è fondamentale definire la propria propensione al rischio e fare in modo da limitare quanto possibile i rischi legati all’investimento.

Stima iniziale dell’investimento

Se si intende investire con fondi personali o della propria azienda, è fondamentale fare una stima iniziale dell’investimento.

Pianificazione finanziaria

Una previsione finanziaria di base deve prevedere, oltre ai costi iniziali di acquisto o affitto dell’immobile, i costi di un’eventuale ristrutturazione, i costi per l’arredamento e il personale.

Costi di investimento iniziale:

• Acquisto immobile
• Acquisto arredamento
• Servizio di architettura

Costi fissi:

• Affitto immobile (in alternativa all’acquisto)
• Telefonia
• Energia elettrica
• Gas
• Riscaldamento
• Acqua
• Personale (retribuzioni, oneri sociali, TFR)
• Gestione commerciale
• Imposte non sul reddito

Costi variabili (costi marginali):

• Lavanderia industriale
• Kit cortesia ospiti (saponi, cuffie, ciabatte)
• Materiale pubblicitario e spese di marketing
• Servizio di pulizia delle camere
• Manutenzione

Avere un quadro completo dei costi di investimento iniziale, dei costi fissi e dei costi variabili ci permette di simulare la variazione dei costi totali in base ai volumi di camere occupate e calcolare il break even (punto di pareggio tra ricavi e costi, sia fissi che variabili).

L’obiettivo primario della tale stima è la determinazione della redditività dell’attività. Ovvero il flusso di entrate, entro un periodo di tempo stabilito (payback period), al netto dell’investimento iniziale e dei costi di gestione sostenuti.

Tale analisi viene definita in un business plan.

Redigere un business plan

Il business plan è un documento essenziale quando si decide di aprire un hotel.  Diversamente da un business plan relativo ad un’azienda già avviata, il documento specifico per l’apertura di un hotel non si basa sull’analisi di bilanci consolidati ma di bilanci previsionali. L’obiettivo, in ogni caso, è la definizione della sostenibilità del progetto.

In tale documento si definiscono i dettagli del progetto, gli obiettivi che ha l’imprenditore per la sua attività e i passaggi da intraprendere per assicurarsi che sia un successo:

• Progetto
  • Presentazione dell’azienda
  • Mission dell’azienda
  • Obiettivi
  • Caratteristiche del settore
  • Punti di forza
  • Competenze chiave dell’azienda
• Opportunità
  • Analisi comparativa del mercato
  • Opportunità (gap, nicchia di mercato)
• Strategie
  • Analisi del target e del mercato di riferimento
  • Strategie di posizionamento
  • Strategie di prezzo
  • Piano di marketing
• Modello di business
  • Stima dell’investimento iniziale (patrimonio netto)
  • Costi fissi e variabili
  • Fonti di reddito (camere, pranzo, cena, bar, sale riunioni, SPA, etc.)
• Team
  • Profilo imprenditoriale
  • Profilo del personale
• Piano operativo
  • Processi
  • Requisiti di capitale e di spesa
• Piano finanziario
  • Proiezione di profitti e perdite mensili (a 12 mesi)
  • Proiezione del flusso di cassa (12 mesi e 3 anni)
  • Calcolo del break even point

Come trovare i soldi

Una volta redatto il business plan, questo può essere utilizzato per richiedere finanziamenti agli istituti di credito o per la ricerca di investitori nel privato.

Nel caso ci si rivolga ad un istituto di credito è necessario presentare delle garanzie che tutelino la banca dal rischio di insolvenza del cliente. In genere si parla di garanzie reali, ovvero garanzie che gravano su beni mobili o immobili, o personali, che possono essere una garanzia fideiussoria, la cambializzazione delle rate (licenza concessa al creditore di rivalersi sui beni immobili pignorati al debitore) ed una polizza assicurativa.

In alternativa esistono le garanzie statali e consortili, come il Fondo di Garanzia per le PMI e il Consorzio di garanzia collettiva dei fidi (Confidi), che possono essere un valido aiuto per agevolare l’accesso al finanziamento da parte della banca.

Adempimenti burocratici

Gli adempimenti burocratici necessari per aprire un albergo possono risultare complessi in Italia, per cui è consigliabile affidarsi ad un  commercialista esperto in materia, in quanto le soluzioni sono diverse e devono essere studiate ad hoc per il nostro progetto specifico.

1. Apertura della società
   La scelta della forma giuridica per l’apertura della società, con relativa partita iva, è il primo step del complesso iter burocratico per l’imprenditore che vuole aprire un hotel (codice ATECO: 55.10 – “Alberghi e strutture simili”). La scelta più comune ricade nell’apertura di un società a responsabilità limitata (S.r.l.).
2. Iscrizione al registro delle imprese
3. Invio della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive del comune di appartenenza)
4. Apertura posizione Inps e Inail per i dipendenti
5. Certificati Asl (Autorizzazione sanitaria per l’esercizio dell’attività ricettiva e certificato antincendio)
6. Licenza HACCP per la somministrazione di cibi e bevande (da ottenere attraverso specifico corso Sab (ex-Rec))
7. Richiesta autorizzazione per l’installazione dell’insegna e di eventuali faretti (al comune di competenza)
8. Canone Rai (per l’uso di televisori) e Siae (in caso di diffusione di musica nell’ambiente)

Servizi all’utente: quali scegliere

La posizione e la tipologia di hotel sono senz’altro gli elementi maggiormente discriminanti nella scelta dell’alloggio da parte dell’utente, ma non sono da trascurare i servizi aggiuntivi che possono fare la differenza.

Qui di seguito alcuni servizi aggiuntivi che non sono necessario per l’apertura dell’hotel ma che sono talvolta fondamentali perché sempre più i clienti usano i filtri sui portali web allo scopo di limitare la propria ricerca alle strutture che offrono la Spa, la sala fitness oppure la piscina. Tali servizi possono essere inoltre discriminanti rispetto alla diretta concorrenza, per cui può valer la pena investire su di essi.

Ristorante

Il ristorante è un plus non necessario, ma che se gestito in maniera ottimale può essere particolarmente utile per attrarre nuova clientela e differenziare la tipologia di servizio offerto.

VI sono hotel che hanno il ristorante interno ad uso esclusivo dei clienti che pernottano nella struttura, altri che offrono il servizio anche a clientela esterna. Alcuni hotel, per evitare il problema che il cliente non riesca a distinguere facilmente i due servizi come indipendenti, danno un nome differente al ristorante, puntando su una comunicazione indipendente, pur utilizzando in parte la struttura organizzativa dell’hotel.

Piscina

Come già detto ad inizio articolo, l’hotel con piscina è un trend di sicuro successo nel 2022. Si può facilmente ipotizzare che tale trend continui negli anni a venire. Trovare un immobile che già prevede la piscina è senz’altro la soluzione ideale, in quanto la costruzione di una piscina interna può essere particolarmente oneroso a livello di costi.

Una piscina esterna, se si ha a disposizione lo spazio e si ottengono i dovuti permessi è di gran lunga più semplice. Ad esempio, una piscina da esterno interrata rettangolare realizzata con pareti prefabbricate in acciaio di 10mx5m e 1,5m di profondità può costare meno di 25.000 €, posa in opera compresa.

Spa

Avere una Spa interna al proprio hotel dimostra un alto livello di ospitalità, tipico di strutture da 4 o 5 stelle. Il lato negativo è che la gestione di un centro benessere non è affatto semplice. Solo se si è capaci di offrire un servizio dal reale valore aggiunte ai clienti se ne può giustificare l’investimento.

Sala fitness

La sala fitness è un servizio molto apprezzato da chi soggiorna in hotel. A differenza del ristorante e della Spa non è impegnativa nella gestione, in quanto può essere utilizzata dagli ospiti quasi in totale autonomia. Si tratta quindi principalmente di costi di investimento iniziali. Inoltre è possibile orientarsi verso il noleggio operativo delle attrezzature della palestra, che non immobilizza le risorse finanziarie ed offre la possibilità di avere un parco macchine sempre aggiornato.

Scegliere i servizi di fornitura

Una valutazione attenta va fatta per i servizi di fornitura per l’hotel. In particolare per la fornitura dell’arredo, la gestione della pulizia ed il lavaggio della biancheria. Sono tutti servizi indispensabili, ma mentre per l’arredamento è necessario effettuare un investimento iniziale, per la gestione della pulizia ed il lavaggio biancheria è possibile (e nella maggior parte dei casi opportuno) esternalizzare.

La maggior parte delle strutture alberghiere decide di affidarsi ad aziende specializzate per l’affitto della biancheria ed il lavaggio. Le motivazioni principali sono:

• evitare investimenti iniziali
• evita l’uso di ore lavoro del personale interno
• permette di gestire dinamicamente l’inventario
• riduce i costi operativi
• garantisce una qualità costante del lavaggio
• offre garanzie di qualità del lavaggio

Scegliere la lavanderia industriale

Premettendo che con molta probabilità si è decisi di affidare ad un servizio esterno il lavoro di noleggio e lavaggio, è opportuno scegliere per tempo la lavanderia industriale a cui affidarsi. Lasciare per ultima questa decisione potrebbe creare rallentamenti importanti nell’apertura dell’hotel, nonché presentare inaspettate sorprese.

È fondamentale che la lavanderia industriale sia strategicamente ben collegata alla propria struttura tramite arterie stradali importanti, che offra un buon inventario di tessuti di qualità, che offra (se richiesto) il servizio di branding di asciugamani e lenzuola.

Approfondimento: Migliori lavanderie industriali a Roma

Scegliere la biancheria per hotel

La biancheria è un elemento essenziale nella valutazione di un cliente. Sono fondamentali sia la qualità dei tessuti scelti che lo stato in cui i clienti li trovano. È importante scegliere attentamente le tipologie, le dimensioni, i materiali, le trame ed i colori.

Approfondimento: Come scegliere la biancheria per hotel (su donnaemamma.it)